الرئيسية
البوابة
التسجيل
دخول
الأسئلة المتوقعة مع إجاباتها لمادة العقود / الكورس الثاني
س1: ما هي التزامات المؤجر ؟
ج / لغرض تمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور ويجب التزام المؤجر لتحقيق هذهِ الغاية من خلال :
1- تسليم المأجور
2- صيانة المأجور
3- ضمان التعرض
4- ضمان العيوب الخفية .
س2: ما هي التزامات المستأجر ؟
ج/ يلتزم المستأجر بمقتضى عقد الايجار بثلاثة التزامات رئيسية :
1- دفع الأجرة
2- حفظ المأجور
3- رد المأجور
س3 / ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة إمتناع المؤجر عن الترميمات الضرورية ؟
ج/ حسب ما ورد بالفقرة الثانية من م 750 من ق م ، فأن للمستأجر الحق ب :
1- فسخ الأجارة .
2- أجراء الترميم اللازم بإذن المحكمة ويرجع على المؤجر بالقدر المعروف .
س4: هل المستأجر ملزم بترميم المأجور ؟
ج/ الضرورية فقط ، والطفيفة التي يقضي بها العرّف.
س5 / ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة إمتناع المستأجر عن دفع الإجرة؟
ج/ 1- يحق للمؤجر أن يطالب بالتنفيذ العيني إن كان ذلك مستطاع .
2- يحق للمؤجر أن يحبس العين لحين قيام المستأجر بدفع الإجرة.
3- يحق للمؤجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار بدل من التنفيذ العيني .
4- يحق للمؤجر أن يطالب بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به من جراء عدم دفع المستأجر للأجرة.
5- يحق للمؤجر أن يطالب بالتنفيذ العيني وفسخ العقد في آن واحد .
س6: وضح مكان دفع الاجرة؟
ج/ أن المشرّع العراقي لم يورد نص بمكان دفع الإجرة وبذلك يطبق بشإنها القواعد العامة المنصوص عليها في المادة 396 من ق م والتي تحدد مكان وفاء الديّن في موطن الديّن وقت وجوب الوفاء ، وبذلك فإن موطن المستأجر هو مكان دفع الأجرة ما لم يكن هناك أتفاق أو عرّف يقضي بغير ذلك .
س7: ما هي كيفية دفع الاجرة؟
ج/ يلتزم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر طبقا لما نص عليه عقد الايجار بينهما حيث يجوز للطرفين تعجيل الاجرة أو تقسيطها أو تأجيلها . م ( 765 )
س8: منْ يتحمل مصروفات دفع الاجرة ؟
ج/ كما هو الحال في عقد البيع ، يتحملها المشتري لذلك في عقد الايجار يتحملها المستأجر ، لأن المشرّع العراقي لم يورد نصا بشأن تلك المصروفات .
س9: ما هو أثبات دفع الاجره ؟
ج/ أثبات دفع الأجرة للمؤجر يقع على عاتق المستأجر ، بيّدَ أن المشرّع العراقي أعتبر دفع المستأجر لقسط من الأجرة دليلا على دفعه الأقساط السابقة .
س10: ماهو موقف المشرّع العراقي إذا لم يدفع المستأجر والمؤجر على وقت دفع الأجرة ؟
ج/ إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على وقت دفع الأجرة فعندما يطبق المبدأ الذي يقضي بأن الاجرة تدفع كمقابل للمنفعة وبالتالي فأن المستأجر لا يلتزم بدفعها الا بعد أستيفاءه لتلك المنفعة أي تدفع عند أنقضاء الايجار .
س11: ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة هلاك المأجور الكلي ؟
ج/ أنفساخ العقد بسبب الهلاك الكلي وأنقضاء التزام الطرفين لبعضهما لأن المشرّع العراقي لا يلزم المؤجر في حالة الهلاك الكلي أن يقوم بأعادة بناء أو تجديد المأجور . ( ف1 م 751 من ق م )
س12: ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة هلاك المأجور الجزئي ؟
ج / لا يجيز المشرّع العراقي في حالة الهلاك الجزئي إجبار المؤجر على إجراء الترميم بل يترك لهُ الخيار في ذلك ، وإذا لم يقم المؤجر بالترميم جاز للمستأجر أن ؛ يفسخ العقد أو أنقاص الأجرة . ( ف2م 751 من ق م )
س13: ما هو التعرض المادي وما هي صوره وحق المستأجر في وقفه؟
ج/ حسب الفقرة 1 من م 753 يعتبر التعرض المادي؛ أي فعل مادي من شأنه أن يغير الأنتفاع بالمأجور أو يخل به دون أن يستند المؤجر في القيام بذلك إلى حق يدعيه على المأجور ، وصوره ، هي :
1- التغيير في المأجور أو ملحقاته
2- دخول المأجور و استعماله
3- مزاحمة المستأجر في تجارته أو صناعته
ويحق للمستأجر أيقافه بإتباع الطرق :
1- التنفيذ العيني
2- طلب فسخ العقد
3- أنقاص الأجرة
4- المطالبة بالتعويض .
س14: ماهو التعرض القانوني ؟
ج/ حسب ما ورد في الفقرة 2 من م 753 فأن ؛ يتمثل ذلك التعرض بإدعاء حق من قبل شخص ثالث ويعتبر تعرضا صادرا من الغير كأن يدعي ذلك الشخص أنهُ المالك الحقيقي للمأجور أو أن لهُ حق مستمد من المؤجر نفسه ، وفالمقصود بالتعرض القانوني الصادر من الغير : هو أن يدعي شخص أجنبي بحق على المأجور يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق ثابته بمقتضى عقد الايجار بحيث يترتب على هذا التعرض إخلال بانتفاع المستأجر بالمأجور ، وهو ما يكون بصورة دعوى يرفعها الغير أو فعلا ماديا كما لو زرع الغير أرضا أدعى ملكيتها ، وهنا لا بد من تحقق التزام المؤجر بالضمان فيجب عليه أن ينفذ هذا الالتزام تنفيذا عينيا بأن يجعل الغير يكف عن تعرضه وهو ضمان التعرض ، فإن عجز المؤجر وأثبت المتعرض ( الغير) ما يدعيه وجب على المؤجر أن يعوض المستأجر عن أستحقاق المأجور ، وهو ضمان الأستحقاق .
س15: ما هو ضمان التعرض والاجراءات الواجب أن يتخذها المستأجر أتجاه المؤجر ؟
ج / وهو تحقق التزام المؤجر بالضمان فيجب عليه أن ينفذ التزامه تنفيذا عينيا بأن يجعل الغير يكف عن التعرض للمستأجر، أما الاجراء الواجب أتخاذه من المستأجر ؛ هو أخطار المؤجر بذلك التعرض بالوسائل الممكنه لدفعه عنه وإذا لم يقم بالأخطار يسقط حقه بالتعويض عن الضرر الناتج عن تعرض الغير بل يحق للمؤجر أن يرجع عليه بتعويض الأضرار التي تصيبه من جراء نجاح الغير في تعرضه . ( ف1 م 754 ق م )
س16: ما هو ضمان الأستحقاق وحق المستأجر في الطرق أتباعها ؟
ج/ وهو عجز المؤجر وأثبات المتعرض ( الغير) ما يدعيه في الدعوى المرفوعه من قبله ، ، وجب على المؤجر أن يعوض المستأجر عن أستحقاق المأجور، ويحق للمستأجر:
1- طلب فسخ العقد
2- أنقاص الأجرة مع التعويض . ( ف2 م 754 ق م)
س17: بين التعرض المادي ومسؤوليته على المستأجر ؟
ج/ يعتبر التعرض المادي؛ أي فعل مادي من شأنه أن يغير الأنتفاع بالمأجور أو يخل به دون أن يستند المؤجر في القيام بذلك إلى حق يدعيه على المأجور، أي أن المؤجر لا يضمن التعرض المادي من الغير وذلك لأن المؤجر أجنبي عن هذا التعرض ولا علاقة له به فلا يتحمل مسؤوليته إذ الغير لايدعي حقا يخوله القيام بالغفل الذي أرتكبه ، و يكون المؤجر كالمستأجر ضحية لهذا التعرض ، فعلى المستأجر في هذهِ الحالة أن يدفع التعرض بنفسه بأتباع الطرق التي يرسمها لهُ القانون لأن التعرض المادي الذي يقوم به الغير يعتبر غصب لمأجور ، فقد أجازت الفقرة 1 من م 755 لهُ أن يطلب فسخ العقد أو أنقاص الأجرة في حالة عدم تمكنهُ رفع يد الغير ( الغاصب) عن المأجور ، أو طلب التعويض منهُ ( الغير) في حالة تقصيره في رفع يد الغاصب وكان ذلك بمقدوره ولم ينذر المؤجر (ف2 م 755 ق م) .
س18/ ماهي شروط العيب الخفي ؟
ج/ 1- أن يكون العيب خفيا ؛ وبتحقق هذا الشرط إذا لم يكن بأستطاعة المستأجر أن يكتشف العيب ، حتى لو بذل عناية الرجل العادي في فحص المأجور ، وبالتالي لا يضمن المؤجر العيب الظاهر الذي كان بمقدور الرجل العادي أن يتحقق من وجوده .
2- أن يكون العيب مؤثرا ؛ وبعتبر العيب مؤثرا عندما يحول دون الانتفاع بالمأجور أو ينقص من هذا الأنتفاع نقص كبير و كون العيب مؤثرا أو غير مؤثر مسألة تقدرها محكمة الموضوع صاحبة القرار .
س19: لماذا لا تعتبر احكام نظام العيوب الخفية من النظام العام ؟
ج/ أن ضمان احكام العيوب الخفية كمثيلتها احكام ضمان التعرض والاستحقاق لاتعتبر من النظام العام غير خاضعة لهُ حيث يجوز الاتفاق على خلافها تشديدا أو تخفيفا أو إعفاءا وقد أجازت ذلك المادة 756 من القانون المدني .
س20: ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة تحقق ضمان المؤجر للعيب الخفي ؟
ج/ يحق للمستأجر أن : يفسخ العقد أو التنفيذ العيني الجبري أو إنقاص الأجرة أو التعويض في حالة الحاقة ضرر من العيب ،
س1: ما هي التزامات المؤجر ؟
ج / لغرض تمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور ويجب التزام المؤجر لتحقيق هذهِ الغاية من خلال :
1- تسليم المأجور
2- صيانة المأجور
3- ضمان التعرض
4- ضمان العيوب الخفية .
س2: ما هي التزامات المستأجر ؟
ج/ يلتزم المستأجر بمقتضى عقد الايجار بثلاثة التزامات رئيسية :
1- دفع الأجرة
2- حفظ المأجور
3- رد المأجور
س3 / ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة إمتناع المؤجر عن الترميمات الضرورية ؟
ج/ حسب ما ورد بالفقرة الثانية من م 750 من ق م ، فأن للمستأجر الحق ب :
1- فسخ الأجارة .
2- أجراء الترميم اللازم بإذن المحكمة ويرجع على المؤجر بالقدر المعروف .
س4: هل المستأجر ملزم بترميم المأجور ؟
ج/ الضرورية فقط ، والطفيفة التي يقضي بها العرّف.
س5 / ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة إمتناع المستأجر عن دفع الإجرة؟
ج/ 1- يحق للمؤجر أن يطالب بالتنفيذ العيني إن كان ذلك مستطاع .
2- يحق للمؤجر أن يحبس العين لحين قيام المستأجر بدفع الإجرة.
3- يحق للمؤجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار بدل من التنفيذ العيني .
4- يحق للمؤجر أن يطالب بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به من جراء عدم دفع المستأجر للأجرة.
5- يحق للمؤجر أن يطالب بالتنفيذ العيني وفسخ العقد في آن واحد .
س6: وضح مكان دفع الاجرة؟
ج/ أن المشرّع العراقي لم يورد نص بمكان دفع الإجرة وبذلك يطبق بشإنها القواعد العامة المنصوص عليها في المادة 396 من ق م والتي تحدد مكان وفاء الديّن في موطن الديّن وقت وجوب الوفاء ، وبذلك فإن موطن المستأجر هو مكان دفع الأجرة ما لم يكن هناك أتفاق أو عرّف يقضي بغير ذلك .
س7: ما هي كيفية دفع الاجرة؟
ج/ يلتزم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر طبقا لما نص عليه عقد الايجار بينهما حيث يجوز للطرفين تعجيل الاجرة أو تقسيطها أو تأجيلها . م ( 765 )
س8: منْ يتحمل مصروفات دفع الاجرة ؟
ج/ كما هو الحال في عقد البيع ، يتحملها المشتري لذلك في عقد الايجار يتحملها المستأجر ، لأن المشرّع العراقي لم يورد نصا بشأن تلك المصروفات .
س9: ما هو أثبات دفع الاجره ؟
ج/ أثبات دفع الأجرة للمؤجر يقع على عاتق المستأجر ، بيّدَ أن المشرّع العراقي أعتبر دفع المستأجر لقسط من الأجرة دليلا على دفعه الأقساط السابقة .
س10: ماهو موقف المشرّع العراقي إذا لم يدفع المستأجر والمؤجر على وقت دفع الأجرة ؟
ج/ إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على وقت دفع الأجرة فعندما يطبق المبدأ الذي يقضي بأن الاجرة تدفع كمقابل للمنفعة وبالتالي فأن المستأجر لا يلتزم بدفعها الا بعد أستيفاءه لتلك المنفعة أي تدفع عند أنقضاء الايجار .
س11: ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة هلاك المأجور الكلي ؟
ج/ أنفساخ العقد بسبب الهلاك الكلي وأنقضاء التزام الطرفين لبعضهما لأن المشرّع العراقي لا يلزم المؤجر في حالة الهلاك الكلي أن يقوم بأعادة بناء أو تجديد المأجور . ( ف1 م 751 من ق م )
س12: ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة هلاك المأجور الجزئي ؟
ج / لا يجيز المشرّع العراقي في حالة الهلاك الجزئي إجبار المؤجر على إجراء الترميم بل يترك لهُ الخيار في ذلك ، وإذا لم يقم المؤجر بالترميم جاز للمستأجر أن ؛ يفسخ العقد أو أنقاص الأجرة . ( ف2م 751 من ق م )
س13: ما هو التعرض المادي وما هي صوره وحق المستأجر في وقفه؟
ج/ حسب الفقرة 1 من م 753 يعتبر التعرض المادي؛ أي فعل مادي من شأنه أن يغير الأنتفاع بالمأجور أو يخل به دون أن يستند المؤجر في القيام بذلك إلى حق يدعيه على المأجور ، وصوره ، هي :
1- التغيير في المأجور أو ملحقاته
2- دخول المأجور و استعماله
3- مزاحمة المستأجر في تجارته أو صناعته
ويحق للمستأجر أيقافه بإتباع الطرق :
1- التنفيذ العيني
2- طلب فسخ العقد
3- أنقاص الأجرة
4- المطالبة بالتعويض .
س14: ماهو التعرض القانوني ؟
ج/ حسب ما ورد في الفقرة 2 من م 753 فأن ؛ يتمثل ذلك التعرض بإدعاء حق من قبل شخص ثالث ويعتبر تعرضا صادرا من الغير كأن يدعي ذلك الشخص أنهُ المالك الحقيقي للمأجور أو أن لهُ حق مستمد من المؤجر نفسه ، وفالمقصود بالتعرض القانوني الصادر من الغير : هو أن يدعي شخص أجنبي بحق على المأجور يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق ثابته بمقتضى عقد الايجار بحيث يترتب على هذا التعرض إخلال بانتفاع المستأجر بالمأجور ، وهو ما يكون بصورة دعوى يرفعها الغير أو فعلا ماديا كما لو زرع الغير أرضا أدعى ملكيتها ، وهنا لا بد من تحقق التزام المؤجر بالضمان فيجب عليه أن ينفذ هذا الالتزام تنفيذا عينيا بأن يجعل الغير يكف عن تعرضه وهو ضمان التعرض ، فإن عجز المؤجر وأثبت المتعرض ( الغير) ما يدعيه وجب على المؤجر أن يعوض المستأجر عن أستحقاق المأجور ، وهو ضمان الأستحقاق .
س15: ما هو ضمان التعرض والاجراءات الواجب أن يتخذها المستأجر أتجاه المؤجر ؟
ج / وهو تحقق التزام المؤجر بالضمان فيجب عليه أن ينفذ التزامه تنفيذا عينيا بأن يجعل الغير يكف عن التعرض للمستأجر، أما الاجراء الواجب أتخاذه من المستأجر ؛ هو أخطار المؤجر بذلك التعرض بالوسائل الممكنه لدفعه عنه وإذا لم يقم بالأخطار يسقط حقه بالتعويض عن الضرر الناتج عن تعرض الغير بل يحق للمؤجر أن يرجع عليه بتعويض الأضرار التي تصيبه من جراء نجاح الغير في تعرضه . ( ف1 م 754 ق م )
س16: ما هو ضمان الأستحقاق وحق المستأجر في الطرق أتباعها ؟
ج/ وهو عجز المؤجر وأثبات المتعرض ( الغير) ما يدعيه في الدعوى المرفوعه من قبله ، ، وجب على المؤجر أن يعوض المستأجر عن أستحقاق المأجور، ويحق للمستأجر:
1- طلب فسخ العقد
2- أنقاص الأجرة مع التعويض . ( ف2 م 754 ق م)
س17: بين التعرض المادي ومسؤوليته على المستأجر ؟
ج/ يعتبر التعرض المادي؛ أي فعل مادي من شأنه أن يغير الأنتفاع بالمأجور أو يخل به دون أن يستند المؤجر في القيام بذلك إلى حق يدعيه على المأجور، أي أن المؤجر لا يضمن التعرض المادي من الغير وذلك لأن المؤجر أجنبي عن هذا التعرض ولا علاقة له به فلا يتحمل مسؤوليته إذ الغير لايدعي حقا يخوله القيام بالغفل الذي أرتكبه ، و يكون المؤجر كالمستأجر ضحية لهذا التعرض ، فعلى المستأجر في هذهِ الحالة أن يدفع التعرض بنفسه بأتباع الطرق التي يرسمها لهُ القانون لأن التعرض المادي الذي يقوم به الغير يعتبر غصب لمأجور ، فقد أجازت الفقرة 1 من م 755 لهُ أن يطلب فسخ العقد أو أنقاص الأجرة في حالة عدم تمكنهُ رفع يد الغير ( الغاصب) عن المأجور ، أو طلب التعويض منهُ ( الغير) في حالة تقصيره في رفع يد الغاصب وكان ذلك بمقدوره ولم ينذر المؤجر (ف2 م 755 ق م) .
س18/ ماهي شروط العيب الخفي ؟
ج/ 1- أن يكون العيب خفيا ؛ وبتحقق هذا الشرط إذا لم يكن بأستطاعة المستأجر أن يكتشف العيب ، حتى لو بذل عناية الرجل العادي في فحص المأجور ، وبالتالي لا يضمن المؤجر العيب الظاهر الذي كان بمقدور الرجل العادي أن يتحقق من وجوده .
2- أن يكون العيب مؤثرا ؛ وبعتبر العيب مؤثرا عندما يحول دون الانتفاع بالمأجور أو ينقص من هذا الأنتفاع نقص كبير و كون العيب مؤثرا أو غير مؤثر مسألة تقدرها محكمة الموضوع صاحبة القرار .
س19: لماذا لا تعتبر احكام نظام العيوب الخفية من النظام العام ؟
ج/ أن ضمان احكام العيوب الخفية كمثيلتها احكام ضمان التعرض والاستحقاق لاتعتبر من النظام العام غير خاضعة لهُ حيث يجوز الاتفاق على خلافها تشديدا أو تخفيفا أو إعفاءا وقد أجازت ذلك المادة 756 من القانون المدني .
س20: ماهو موقف المشرّع العراقي في حالة تحقق ضمان المؤجر للعيب الخفي ؟
ج/ يحق للمستأجر أن : يفسخ العقد أو التنفيذ العيني الجبري أو إنقاص الأجرة أو التعويض في حالة الحاقة ضرر من العيب ،
