الحقوقي

خاص بالمواد الدراسية لكلية القانون / جامعة الإمام جعفر الصادق (عليه السلام)


أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم, أنت لم تقم بتسجيل الدخول بعد! يشرفنا أن تقوم بالدخول أو التسجيل إذا رغبت بالمشاركة في المنتدى

الحقوق العينية / الكتاب الثاني / أسئلة وأجوبة

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل  رسالة [صفحة 1 من اصل 1]

البغدادي


المدير
الحقوق العينية / الكتاب الثاني / أسئلة وأجوبة / رابع / قانون
س1- ما هي تقسيمات التأمينات العينية و على اي اساس تكون المفاضلة بين التأمينات العينية والشخصية؟
الجواب-
التقسيمات:
1. التأمينات الشخصية.
2. التأمينات العينية.
التأمينات العينية تمثل نظاماَ قانونياَ اكثر قدرة من التأمينات الشخصية في تحقيق غاية نظام التأمينات العام من حيث تشجيع الائتمان. فنظام التأمينات العينية :
1. تقدم للدائن الحق في التقدم أو الاسبقية أو الافضلية وتجنبه خطر التزاحم والتعرض لقسمة الغرماء.
2. تقدم للدائن الحق في التتبع. للدائن صاحب التأمين العيني أن يحتج بحقه في مواجهة من اكتسب على هذاالمال حقاَ لاحقاَ لتسجيل الحق العيني التبعي أو نفاذ الحق العيني التبعي في مواجهة الغير.

س2- ما المقصود بمصطلح الرهن التأميني وما هي خصائصه اشرحها بأيجاز.
الجواب-
الرهن التأميني: عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاَ يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنيين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في اي يد يكون.
أولاَ- خصائص الرهن التأميني على اساس العقد:
1. عقد شكلي لا ينعقد الا بتسجيله في دائرة التسجيل العقاري.
2. عقد ملزم لجانب واحد وهو الراهن.
ثانياَ- الرهن التأميني على اساس حق:
1. حق عيني. لكونه استئثار الدائن المرتهن بالعقار المرهون بما يخوله سلطة تتبع العقار تحت اي يد يكون للتنفيذ عليه.
2. ينشأ بمناسبة وجود علاقة مديونية لضمان الوفاء بالدين.
3. حق غير قابل للتجزئة.

س3- اشرح بأيجاز الاهلية المطلوبة لمباشرة عقد الرهن التأميني مشيراَ الى الولاية والوصاية والوكالة في الرهن؟
الجواب- الولاية والوصاية في الرهن: قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 قد قسم التصرفات والاعمال القانونية الذي يباشرها الولي أو الوصي الى:
1. تصرفات نافعة نفعاَ محضاَ، فاجاز للولي أو الوصي اجرائها بدون اذن المحكمة.
2. تصرفات دائرة بين النفع والضرر، لم يجز لهما مباشرتها الا بأذن وتخويل من المحكمة المختصة.
3. التصرفات الضارة بالصغير ضرراَ محضاَ، لم يسمح لأي من الولي أو الوصي مباشرتها مطلقاَ.
الوكالة: يشترط في الوكالة أن تكون خاصة أو تكون عامة مشتملة على تفويض خاص بالرهن.
س4- اشرح ركن المحل في العقد الرهن التأميني من حيث طبيعته ؟
لا بد أن تتوافر في المحل شروط معينة:
1. أن يكون عقاراَ.أو حق عيني عقاري.
2. يجوز التصرف فيه
3. ان يكون معيناَ.
س5- من شروط المحل في الرهن التأميني أن يكون قابلاَ للتصرف فيه وأن يكون موجوداَ ومعيناَ اشرح ذلك بنقاط محددة؟
الجواب-
1. العقارات التي تعد من الاموال العامة وهي المملوكة للدولة ومخصصة للنفع العام لا يمكن رهنها.
2. العقارات بالتخصيص لا يجوز رهنها لأنه لا يجوز التصرف بها بصورة مستقلة عن العقار التي رصدت لمنفعته واستغلاله.
3. حقوق الاستعمال والسكنى والارتفاق لا يمكن رهنها.
4. رهن العقارات المستقبلة, فرهنها يقع باطلاَ.
5. يجب ان يكون العقار المرهون رهنا تأمينياَ قائماَ موجوداَ عند اجراء الرهن. واستثناءَ يكون المحل معدوما وقت التعاقد اذا كان ممكن الحصول في المستقبل وعين تعيينا نافيا للجهالة والغرر.
6. التعامل في تركة انسان على قيد الحياة فهو باطل.
7. وتعيين العقار المرهون يجب أن يكون من حيث تحديد طبيعة المرهون فيجب أن يبين في العقد فيما اذا كان العقار المرهون ارضا زراعية او دار سكنية او عمارة تجارية.
8. يجوز ان يتعدد المحل في الرهن التأميني.
9. يجوز نقل الرهن من عقار الى عقار آخر,بموافقة الدائن.
10. يمكن ان يكون محل عقد الرهن التأميني حصة شائعة في عقار.
س6- ما هي الاحتمالات التي تترتب على قسمة العقار الشائع بعد رهن حصة شائعة فيه رهناَ تأمينياَ؟
الجواب-
الاحتمال الاول: أن يقع في نصيب الشريك الراهن جزء مفرز من نفس العقار الشائع، ففي هذه الحالة ينتقل الرهن بنفس المرتبة الى الجزء المفرز.
الاحتمال الثاني: أن يقع في نصيب الشريك عقار آخر، ينتقل الرهن بمرتبته الى العقار الآخر.
الاحتمال الثالث: أن يقع في نصيب الشريك الراهن مالاَ منقولاَ, ينتهي الرهن على العقار المرهون حيث لا يمكن أن ينتقل الرهن التأميني الى المنقول.
س7- السبب في الرهن التأميني, شروطها؟
الجواب- الراهن يقرر الرهن من اجل ضمان الوفاء بحق شخصي للدائن المرتهنويمثل في ذات الوقت ديناَ في ذمة المدين الراهن.وهذا هو السبب في عقد الرهن التأميني. ويعرف بالدين المضمون بالرهن.
شروطه:
1. أن يكون موجوداَ.
2. ان يكون معينا.
3. ان يكون مشروعاَ.
س8- ما هي القيمة القانونية للأتفاق على الرهن التأميني قبل تسجيله في دائرة التسجيل العقاري؟
الجواب- الرهن التأميني الذي لم يستوف ركن التسجيل ليس له اية قيمة قانونية. فلا يبقى امام الدائن الا المطالبة بالتعويض او المطالبة باستيفاء الدين.
س9- ما هي حقوق الراهن على الشيء المرهون تأمينياَ وما هي القيود التي تقييد سلطات الراهن على الشيء المرهون بسبب الرهن التأميني؟
الجواب-
الراهن بأعتباره مالكا للعقار المرهون له مباشرة سلطاته كمالك على المرهون من تصرف و استعمال واستغلال. وقانون التسجيل العقاري قيد هذه السلطة بعدة قيود منها:
1. موافقة الدائن المرتهن لنقل الملكية.
2. عدم مباشرة اي عمل يمس بسلامة الرهن, او ينقص من قيمة المال المرهون.
3. عند الاستعمال والاستغلال, الامتناع عن كل عمل من شأنه اضعاف التأمينات المقدمة لضمان الوفاء بالدين.
س10- تكلم عن نفاذ اجار العقار المرهون تأميناَ بحق الدائن المرتهن؟
الجواب-
1. اذا كان العقار المرهون مؤجرا فينبغي تثبيت ذلك في سجل الرهن. وتعتبر هذه الاجارة نافذة بحقه.
2. الاجارة المنعقدة بعد تسجيل الرهن لا تنفذ بحق الدائن المرتهن الا اذا اشرت في السجل بموافقته.
3. واذا تبين ان العقار المرهون مؤجراَ بعقد رسمي ثابت التاريخ قبل تسجيل الرهن ولم يبين ذلك في سجل الرهن فتعتبر هذه الاجارة نافذة بحق الدائن المرتهن خلال مدة الرهن على أن لا تزيد على ثلاث سنوات من بدء سريان عقد الايجار.


س11- يتجسد التزام الراهن بضمان سلامة الرهن بثلاثة التزامات. اشرح بايجاز.
الجواب-
1. يلتزم الراهن بالامتناع عن كل عمل مادي من شأنه ان ينقص من الضمان انتقاصاَ كبيراَ.
2. الالتزام بالامتناع عن مباشرة التصرفات القانونية بالعقار المرهون اذا كان من شأن تلك التصرفات الانتقاص من قيمة المرهون و تعرض ضمان الدائن المرتهن للخطر.
3. يلتزم الراهن بأن يضمن للمرتهن من تعرض قانوني صادر عن الغير .
س12- ما هي حالات هلاك العقار المرهون او تلفه؟ اشرحها موضحاَ الحكم القانوني لكل حالة.
الجواب-
1. هلاك العقار المرهون او تعيبه بسبب اجنبي: المدين يكون مخيراَ بين ان يقدم تأمين كافي أو ان يفي بالدين فوراَ قبل حلول اجله. مع خصم الفوائد القانونية عن المدة الباقية على حلول الاجل.
2. هلاك العقار المرهون او تعيبه بخطأ الراهن:الدائن المرتهن له ان يطالب باستيفاء حقه فورا او طلب تأمين كاف يحل محل العقار المرهون.
3. هلاك العقارالمرهون او تعيبه بخطأ الدائن المرتهن: الدائن المرتهن يلتزم بدفع التعويض طبقا لأحكام المسؤولية التقصيرية. وعندها ينتقل حق الرهن الى مبلغ التعويض استناداَ لمبدأ الحلول العيني في الرهن.
س13- ما المقصود بالحلول العيني في الرهن وما هي حالاته؟
الجواب-
اذا هلك العقار المرهون رهناَ تأمينياَ أو تعيب انتقل حق المرتهن الى المال الذي يحل محله:
1. التعويض.
2. التأمين
3. بدل الاستملاك.
س14- ما هي حقوق الدائن المرتهن على الشيء المرهون قبل وبعد حلول اجل الدين؟
الجواب-
1. قبل حلول اجل الدين المضمون بالرهن لا يستطيع مباشرة الاجراءات التنفيذية. ولكن له الاعتراض على الاعمال المادية والقانونية التي قد يباشرها الراهن.
2. أما عند حلول اجل الدين، فانه يجوز للدائن أن ينفذ على العقار المرهون سواء كان في يد الراهن أم يد حائزه وذلك بعد انذاره بدفع الدين.
س15- ما المقصود بغلق الرهن وشرط الطريق الممهد؟ وما حكمهما في القانون المدني العراقي؟
1- الدائن المرتهن لا يستطيع الاتفاق على استيفاء حقه بغير اتباع الاجراءات القانونية ونصت القانون المدني العراقي هذا المنع في المادة 1301 التي نصت على انه لا يغلق الرهن فيقع باطلاَ كل اتفاق يجعل للمرتهن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول اجله في أن يتملك العقار المرهون رهناَ تأمينياَ بالدين او باي ثمن كان او في أن يبيعه دون مراعاة الاجراءات التي فرضها القانون حتى لو كان الاتفاق قد ابرم بعد الرهن.
2- وكذلك اتجه المشرع بنفس النص المذكور الى حماية المدين من صورة اخرى من صور استغلال الدائن المرتهن فقرر بطلان اشتراط المرتهن على الراهن قبوله اجراء بيع المرهون دون اتباع الاجراءات التي قررها القانون (الطريق الممهد) لحماية المدين كالاتفاق على حصول البيع دون اجراء مزايدة علنية او بطريق المزاد دون تدخل دائرة التسجيل العقاري.
س16- ما الحكم الذي يقرره القانون لو لم يكن ثمن رسو المزايدة على المرهون تأمينياَ كافياَ للوفاء بحقوق الدائن المرتهن مع ملاحظة بأن الراهن قد يكون غير المدين؟
1. اذا كان الراهن في الرهن التأمين غير المدين فلا يجوز التنفيذ على شيء من ماله الذي لم يخصص لضمان حق الدائن.
2. لا يمكن للدائن المرتهن ان يتعدى على اموال الكفيل العيني الا في ما رهنه من مال.وله الرجوع على المدين.
س17- يباشر الدائن المرتهن تأمينياَ سلطات التقدم والتتبع بحق الغير. حدد فئات الغير التي يمارس الدائن المرتهن ضدهم تلك السلطات؟
1- الدائنين المرتهنين رهناَ تأمينيا او حيازياَ او اصحاب حقوق تتعلق بالعقار المرهون.
2- الدائنون العاديون. لهم حق الضمان العام على سائر اموال الراهن بما فيها العقار المرهون.
3- كل شخص له حق عيني اصلي على العقار المرهون.
الدائن المرتهن :
أ‌- تمارس سلطة التقدم ضد الفئة الثانية.
ب‌- تمارس سلطة التتبع ضد الفئة الثالثة.
س18- القاعدة هي تقدم الدائن المرتهن تأمينياَ على الدائنين العاديين والدائنين المرتهنين واصحاب حقوق الامتياز التاليين له في المرتبة. فما هي الاستثناءات الواردة على هذه القاعدة؟
1- دين المقاول والمهندسيين المعماريين . دين ممتاز يتقدمان على المرتهن تأمينياَ في استيفاء الدين من ثمن العقار المرهون.
2- المصروفات القضائية التي انفقت لمصلحة جميع الدائنين. دين ممتاز يتقدم على جميع الديون الاخرى. بدرجة اولى.
3- دين الحكومة، دين ممتاز بالدرجة الثانية.
س19- ما حكم النزول عن مرتبة الرهن التأميني في قانون التسجيل العقاري؟
الجواب-
يجوز أن أن يتنازل الدائن المرتهن عن مرتبة رهنه الى دائن مرتهن آخر متأخر عنه في المرتبة بحيث يأخذ كل منهما مرتبة الآخر. ولكن بقيد واحد وهو أن يكون التنازل عن مرتبة الرهن في حدود الدين المضمون بتلك المرتبة. حتى لا يضر بالدائنين المرتهنين الآخرين من اصحاب مراتب الرهن التي تتوسط مرتبة المتنازل ومرتبة المتنازل له.
ولو اضر هذا التنازل بمصلحة الدائنين المرتهنين الآخرين جاز لهؤلاء أن يطلبوا عدم نفاذه في حقهم.
ويتم تسجيل النزول عن مرتبة الرهن بالشروط المذكورة بنص المادة 322/1 عن طريق التأشير في سجلي الرهن للمتنازل والمتنازل له دون الحاجة الى تبديل السجل، أو تسجيل رهن جديد بالدرجتين بعد النزول عن المرتبة.
س20- حدد بنقاط الحقوق التي يستوفيها الدائن المرتهن تأمينياَ بالتقدم؟
الجواب-
1. اصل الدين.
2. فوائد السنة الاخيرة الاتفاقية المذكورة في عقد الرهن المحدد بسعرها بما لا يزيد على 7% سنوياَ.
3. فوائد تأخيرية من تأريخ طلب التنفيذ على العقار المرهون الى يوم رسو المزايدة.
4. الفوائد التي تتحقق من تأريخ هلاك العقار حتى تأريخ دفع التعويض بالاضافة الى فوائد السنة السابقة على تأريخ الهلاك.
س21- ما هو حكم التزاحم بين الدائن المرتهن تأمينياَ وبين بائع المنقول المضمون حقه بأمتياز بائع المنقول بعد أن تم رصد المبيع لخدمة العقار المرهون واستغلاله؟
الجواب-
الفضلية تكون للدائن المرتهن رهناَ تأمينياَ على البائع المنقول اذا كان الدائن المرتهن حسن النية أي لا يعلم انه يعتدي على امتياز بائع المنقول. أما اذا كان سيء النية فالافضلية تكون لبائع المنقول.
س22- ما هي ابرز شروط مباشرة حق التتبع في اطار الرهن التأميني؟
الجواب-
1. أن يكون حق الدائن المرتهن مستحق الاداء.
2. عدم وجود مانع يحول دون تتبع العقار المرهون.
3. يجب أن يكون العقار المرهون في يد الحائز.
س23- من خيارات الحائز الوفاء بالدين, اشرح هذا الخيار من حيث:
1. مصلحة الحائز في قضاء الدين.
2. متى يكون هذا الخيار غير مجدي بالنسبة للحائز.
3. ميعاد الوفاء بالدين.
4. ما يجب اداءه من قبل الحائز.

الجواب-
1. مصلحة الحائز في قضاء الدين: هذه المصلحة تتحقق اذا كان الحائز قد اشترى العقار المرهون بثمن مؤجل وكان هذا الثمن يكفي للوفاء بحقوق جميع الدائنين المرتهنين، فالوفاء خصماَ من الثمن يخلص العقار من الرهن حيث يتم الوفاء بدين الحائز قبل البائع وكذلك بدين البائع قبل دائنيه.
2. متى يكون هذا الخيار غير مجدي بالنسبة للحائز:اذا كان ثمن العقار في المزاد العلني اقل من الثمن الذي دفعه الحائز.
3. ميعاد الوفاء بالدين:يكون ميعاد اداء الدين للحائز في اي وقت ابتداء من اللحظة التي يحل فيها اجل هذا الدين ويبقى حقه هذا قائماَ الى يوم رسو المزايدة.
4. ما يجب اداءه من قبل الحائز: اصل الدين وملحقاته والمصروفات.
س24- اشرح دعاوى الحائز بعد اختياره قضاء الدين:
1- الحلول: اذا هلك العقار المرهون رهناَ تأمينياَ أو تعيب انتقل حق المرتهن الى المال الذي يحل محله:
أ‌- التعويض.
ب‌- التأمين.
ت‌- بدل الاستملاك.
2- دعوى كسب دون سبب: اذا كان الحائز قد اشترى العقار بثمن معجل ولم يكن مديناَ بشيء للبائع (المدين الراهن) حق له الرجوع بالدعوى الشخصية على المدين على اساس الكسب دون سبب وكذلك اذا كان قد بقى في ذكته شيء ووفى للدائن كامل دينه رجع على المدين بالفرق وفي مثل هذه الحالات يجوز للدائن أن ينفذ بها على جميع اموال المدين بما له من حق في الضمان العام.
3- دعوى ضمان الاستحقاق:يشترط للرجوع ان يكون الحائز قد تلقى ملكيته من سلفه بتصرف موجب للضمان على ناقل الملكية معقد بيع او مقايضة. ذلك ان اضطراره الى دفع الديون المسجلة على العقار يعتبر استحقاقاَ لملكه ويخوله بالرجوع بضمان الاستحقاق على سلفه. واما اذا كان الحائز قد تلقى الملكية عن طريق الهبة او الوصية فلا رجوع للحائز على الواهب او الموصي. ولكن يكون الواهب ضامناَ اذا كانت الهبة بعوض. ودعوى ضمان الاستحقاق هي دعوى تعويض الحائز عن كل ما لحقه من ضرر بسبب الرهن الذي يثقل عقاره.
س25- ما المقصود بتطهير العقار وما هي مزايا و عيوب هذا الخيار؟
الجواب-
تحرير او تطهير العقار المرهون يتم عن طريق عرض الحائز قيمة العقار المرهون الذي آل اليه على المرتهنين السارية رهونهم في مواجهة الحائز وهم الدائنين المرتهنين الذين قاموا بتسجيل رهونهم قبل تسجيل سند انتقال ملكية العقار المرهون الى الحائز, فأذا قبل هؤلاء المرتهنون القيمة التي عرضها الحائز للعقار المرهون وقام الحائز بدفعها اليهم حسب مراتبهم فانه يترتب على ذلك تحرير او تطهير العقار من جميع الرهون حتى تلك التي لم يستوف اصحابها شيئاَ من قيمة العقار.
وبعكسه اذا لم يقبل المرتهنون عرض الحائز، وجب في هذه الحالة طرح العقار بالمزاد حتى لو كانت بعض الديون المضمونة بالرهن لا تزال مؤجلة وينتهي الامر برسو المزايدة على الحائز او غيره.
ومن مزاياه:
1. لا يقتضي من الحائز اكثر من قيمة العقار مهما كان مقدار الدين.
2. يسمح للحائز بالتخلص من الرهون التي تثقل العقار حتى تلك التي تضمن الديون التي لم تحل اجالها بعد.
ومن عيوبه:
1. يضر بمصلحة الدائنين المرتهنين كونه ينطوي على اجبارهم على قبول الوفاء قبل حلول اجله. وتبدو اهمية ذلك في المعاملات التجارية عندما يكون مصرفاَ يحترف الاقراض بضمان الرهون التأمينية ومن يطلب التطهير لا يلتزم الا بدفع قيمة العقار ولا يجبر على دفع الفائدة المترتبة عن المدة الباقية.
2. وايضا من عيوب التطهير التي قد تضر بالدائنين المرتهنين، انهم اذا قبلوا بعرض الحائز فقد يتضمن هذاالقبول اجبارهم على قبول وفاء جزئي لديونهم خلافاَ لما تقضي به القواعد العامة.
س26- ما هي الشروط الواجب توافرها في شخص صاحب الحق في التطهير؟
الجواب-
صاحب الحق في التطهير هو الحائز. ويشترط فيه:
1. من انتقلت اليه ملكية العقار المرهون او اي حق عيني آخر من الحقوق القابلة للرهن واي كان سبب انتقال الملكية. حتى لو لم تنتقل اليه ملكية العقار المرهون كلها.
2. غير ملتزم شخصياَ بالدين.
س27- قارن بين خيار قضاء الدين وخيار التطهير من حيث الميعاد الزمني لأستعمال الخيارين.
الجواب-
1. قضاء الدين الى يوم رسو المزايدة.
2. خيار التطهير الى يوم توقيع الحجز.
س28- اجراءات التحرير؟
الجواب-
أولاَ- البيانات التي توافرها في العرض:
1. خلاصة من سند الملكية.
2. الحقوق المسجلة على العقار المرهون في تواريخ سابقة على تاريخ التسجيل.
3. المبلغ الذي يقدره الحائز لقيمة العقار.
ثانياَ- الاشخاص الذين يوجه اليهم العرض:
يجب أن يكون العرض موجهاَ لجميع الدائنين المسجلة حقوقهم على العقار قبل تسجيل سند الحائز سواء كانت حقوقهم أو تأميناتهم حقوق رهن تأميني او حيازي او حتى حقوق امتياز عقارية خاصة. وسواء كانت ديونهم المضمونة بتلك التأمينات قد حلت ام لا تزال مؤجلة.

س29- من الآثار التي تترتب على عرض التحرير التزام الحائز بالعرض اشرح هذا الالتزام بالتفصيل؟
الجواب-
التزام الحائز بالعرض:
الحائز من تاريخ عرضه للتطهير يصبح ملزماَ بما عرضه خلال ثلاثين يوما. والتزام الحائز هذا ينشأ تحديداَ عندما يذكر في اعلان التحرير بأنه ميتعد للوفاء بالديون المسجلة لغاية القدر الذي قوم به العقار من دون ان يصحب عرضه هذا المبلغ نقداَ، بل ينحصر العرض بالتزامه بالاستعداد للوفاء بمبلغ واجب الدفع في الحال ايا كان ميعاد استحقاق الديون المقيدة.
س30- من ألاثار المترتبة على عرض التحرير قبول العرض او رفضه. اشرح ذلك بايجاز؟
أولاَ- قبول الدائنين للعرض:
اذا تم القبول اصبح الحائز ملزماَ بدفع القيمة التي عرضها ليس بضمان العقار المرهون الذي يملكه وانما بضمان اموالها كلها.
وقبول الدائنين للعرض يجعل الحائز مديناَ شخصياَ الا انه لا يزيل عنه صفة المالك للعقار.
ويتحمل الحائز نفقات الاعلان وله الحق بالرجوع على المالك السابق.
ويترتب على قبول العرض تحرير العقار من الحقوق المقيدة عليه.بعد قيام الحائز بايداع المبلغ الذي يقوم به العقار في صندوق المحكمة على ذمة الدائنين.
ثانياَ- رفض الدائنين للعرض:
لكل دائن له حق مسجل على العقار المرهون الحق في رفض عرض الحائز بتطهير العقار المرهون وطلب بيع العقار. اما الدا ئنون العاديون فلا يجوز لهم التدخل في اجراءات التحرير وطلب البيع. ولكن اذا اهمل الدائن ذو الحق المقيد في طلب البيع فانه يجوز عندئذللدائنين العاديين ان يستعملوا حقه في رفض العرض وطلب البيع عن طريق استعمال حقوق المدين بالدعوى غير المباشرة.
ويثبت حق رفض عرض التطهير كذلك لكل كفيل كان ضامناَ لدين من الديون المضمونة بالتامينات المسجلة على العقار المرهون.
علما ان صورة رفض العرض يجب أن يتخذ صورة طلب بيع العقار. ويلزم أن يحصل طلب البيع خلال فترة ثلاثين يوما من تبليغ آخر اعلان ويكون طلب البيع باعلان رسمي يوجه الى الحائز والى المالك السابق واذا كان المالك السابق غير المدين وجب اعلان المدين ايضا بذلك. ويجب ان يكون طلب البيع موقعا عليه من طالب البيع او وكيله. ويجب على طالب البيع ان يودع في صندوق المحكمة مبلغا يكفي لتغطية مصروفات البيع بالمزايدة.
ويلتزم صاحب طلب بيع العقار بطلبه التي لا يجوز له ان يتنحى عنه الا بموافقة جميع الدائنين.
ومنعت القانون رسو المزايدة على العقار المطلوب بيعه اذا لم يبلغ اعلى العطاءات في المزايدة المبلغ الذي قوم به العقار مضافاَ اليه نص العشر.
و على من يرسو عليه المزاد يلتزم بان يرد الى الحائز الذي نزعت ملكيته كافة المصروفات التي انفقها في سند ملكيته والإعلانات التي قام بها.
وعند عدم حصول البيع في الميعاد المحدد قانوناَ او لم يعرض في المزايدة ثمن اعلى بقدر نصف العشر من المبلغ الذي عرضه الحائز. فان ملكية العقار تستقر نهائياَ للحائز بشرط ايداعه المبلغ الذي قوم به العقار في صندوق المحكمة.

س31- من الآثار المترتبة على نزع ملكية المرهون تأمينياَ رسو المزاد على الحائز او غيره اشرح ذلك بنقاط موجزة؟
اولاَ- رسو المزاد على الحائز:
1. يبقى الحائز مالكاَ للعقار المرهون بحكم سند ملكيته الاصلي. لا بحكم المزاد.
2. الحائز يلتزم بثمن العقد الذي اشترى بة العقار المرهون ولو زاد عن ثمن رسو المزايدة.هذا في حالة ان يرسو المزاد بأقل من الثمن المتبقي في ذمة الحائز. ولكن في حال العكس فللحائز ان يرجع على المالك السابق بدعوى ضمان الاستحقاق. كما للخائز ان يرجع على المدين بدعوى الكسب دون سبب بما دفعه زيادة عما في ذمته بمقتضى سند الملكية.
3. يحل الحائز محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم بما في ذلك التأمينات التي تضمن حقوقهم بشرط أن تكون مقدمة من المدين كرهم آخر.
4. الحائزلا يستطيع الرجوع على الكفيل العيني بدعوى الحلول ولا على الكفيل الشخصي للمدين.
ثانياَ – رسو المزاد على غير الحائز:
1. تنتقل الملكية من الحائز الى من رسى عليه المزاد. ويجب ان يسجل حكم رسو المزاد في دائرة التسجيل العقاري.
2. اذا زاد ثمن المزايدة على ما هو مستحق للدائنين المرتهنين كانت الزيادة للحائز.
س32- ما المقصود بأنقضاء الرهن بطريقة تبعية؟ اشرح ذلك بالتفصيل؟
الجواب-
توجد علاقة تبعية بين الدين المضمون بالرهن والرهن التأميني. والدين يمثل ركن السبب للرهن. وبانقضاء السبب ينقضي الرهن التأميني وبوجود الدين يستلزم وجود الرهن لضمان الدين.
اذا تم انقضاء الدين باي سبب ينقضي الرهن. و يجب ان ينقضي الدين كلاَ لينقضي الرهن، استناداَ الى قاعدة (عدم تجزئة الرهن)
اسباب انقضاء الرهن بطريقة تبعية:
1. الوفاء.
2. المقاصة.
3. الابراء.
4. تجديد الدين والرهن.
وجدير بالذكر انقضاء الرهن بصورة تبعية يحتاج الى التسجيل في دائرة التسجيل العقاري. ويتم ذلك :
1- الاقرار. اقرار الدائن المرتهن في دائرة التسجيل العقاري بقبضه الدين.
2- الوفاء المعجل.في حالة رفض الوفاء من قبل الدائن المرتهن. يتم ايداع الدين وملحقاته من فوائد وتعويضات في صندوق دائرة التسجيل العقاري.
س33- اشرح بأيجاز حالات انقضاء الرهن التأميني بصفة اصلية؟
الجواب-
1. بيع العقار المرهون في المزاد العلني: هذا الانقضاء يتم عند ايداع ثمن الرسو في صندوق المحكمة.
2. تنازل الدائن المرتهن عن الرهن: التنازل عن الرهن عمل قانوني يصدر عن الدائن المرتهن بموجب ارادته المنفردة دون قبول الراهن او الحائز.
3. اتحاد الذمة: يقصد به انتقال ملكية العقار المرهون الى الدائن المرتهن بأي طريقة من طرق انتقال الملكية.ولكن يجب ان لا يضار الدائن المرتهن من وراء انقضاء الرهن باتحاد الذمة. وفي حالة زوال سبب الاتحاد عاد الرهن الى حالته.
4. هلاك العقار المرهون حقيقة او حكماَ.ولكن في حالات الحلول العيني يبقى الرهن كالاستملاك (هلاك قانوني) وتحقيق الخطر التأميني. وللراهن طلب تأميني جديد او الوفاء الفوري.
- وفي حالة هلاك العقار بسبب اجنبي ينقضي الرهن.
- وفي حالة هلاك العقار بسبب الراهن, ينقضي الرهن.
5. صدور حكم قضائي حائز درجة البتات: قرار القاضي بأبطال عقد الرهن وقرار الغاء الرهن في دائرة التسجيل العقاري.
6. التقادم: في حالة انتقال ملكية العقار المرهون الى الحائز, اذا لم يطالب به الدائن المرتهن ولم يمارس سلطة التتبع ولا يرجع على الحائز بأعتباره الحائز على العقار المرهون لمدة 15 سنة.
7. تحرير العقار المرهون.

http://lawsadk.forumarabia.com

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة  رسالة [صفحة 1 من اصل 1]

صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى